一、“地王”现象
2016年上半年一、二线城市的土地市场可谓烈火烹油，除“北上广深”传统的兵家必争之地外，杭州、苏州等城市也呈遍地开花之势;而南京土拍更是出现了“一日三熔断”的闹剧。
视线回到上海，2016年上半年申城共出让土地 69幅，取得出让金608亿元。以2015年三成的土地出让量，达到了近四成的出让金收入。而其中宅地市场依旧是万众瞩目的焦点，上半年居住用地的平均溢价率超过113.11%，创造了近6年来的新高，同时平均成交楼面地价已破2.7万元/平方米，几乎逢拍必王，相比之下，商办及工业用地均无法望其项背。
而上海市政府的对于未来十三五期间的土地市场规划，将进一步收紧土地供应，且对于商办及工业用地设定全生命周期管理要求更加严苛，下面我们从近期的重大土地政策以及土地市场状况来了解下地王产生的背景。
二、“地王”背景
(一)政策背景
1、上海十三五规划确定用地红线
2015年年底，上海市《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》全文发布，文中提到，上海将逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，至2020年要守住3185平方公里的红线。而截至2015年年底，上海用地规模已突破3100平方公里。
单从数量红线来看，上海剩余建设用地指标已所剩无几，可以预见未来数年内出让地块数量仍将不断下降。这也使在寸土寸金的上海但凡有新增土地供应便显得更为奇货可居。
2、土地供应结构调整政策尘埃落定
2016年2月24日，上海市政府门户网站实《关于进一步优化本市土地和房屋供应结构实施意见的通知》已正式发布。
该文件再次强调商办用地的自持要求外，又对商品住宅用地的中小套型供应比例以及租赁房自持提出了新的要求，故从趋势上来说新增供应的商服及居住用地在出让条件上将更趋于苛刻。
而在该《通知》发布之后，上海出让的多幅居住用地规划限制中上述15%的租赁房自持要求已赫然在列;但从交易状况来看，该项规定对拿地热情高涨的房企并未形成抑制作用。
(二)市场背景
如需一窥地王究竟，我们可以先将视线延伸至近年来的土地市场状况(见图1)：
2010年-2015年间，上海GDP增长速度放缓，年均增幅为8.2%，2015年已降至5.96%;期间，拍卖土地所获取的土地收入平均为1579亿元，占 GDP收入的7.53%，峰值为2013年达到 10.48%，而2015年为6.69%，波动性大;同时，税收收入则是节节攀升，平均达到10834亿元，占CDP收入的 51.58%，远超土地收入，且税收收入越来越高，占比越来越大，至2015年已经达到13990亿元，占GDP比重的 56.04%。
当大部分人都认为土地是个香饽饽，政府越来越依赖于土地市场的收入的时候，我们发现，其实单从上海一地来说，政府对土地财政的依赖远不及税收来的重要，其中企业所得税及海关代征税收收入已达政府财政收入的20%以上。当然，土地财政仍在财政收入中占有重要作用(见图2)。
从土地出让面积情况来看，自 2014年起便呈现断崖式的下降，2010- 2013年4年间均维持在2200万平方米以上，而2014年锐减20%，到2015年再下降44%。今年上半年仅有277万平方米，即使下半年能够翻倍，甚至3倍，也要比15年下降至少30%以上，土地资源显得越来越稀缺(见图3)。
从各类建设用地面积历年情况来看，曾经的**大户工业用地，在 2013年起明显下降，2015年出让面积不足2014年的四分之一，而2016年目前仅有30多万平方米出让，不足2015年的五分之一，3年时光整体降幅达 60%。
商服及居住用地同样遭遇了大幅度滑坡，其中保障房用地也在今年出现了异乎寻常的下降，6年时间平均在 350万平方米左右，波动相对较小，但至2016年上半年，仅仅不到40万平方米，建筑面积不足70万平方米，规模缩小近9成。
这里有个有意思的数据，保障房用地交易量的峰值出现在2011年，而工业用地峰值则为2012年，之后是2013年的商服用地以及2013-2014年是居住用地。
可以推测，保障房在前期担当着市中心人口迁移、导入低收入人口的功能，而工业产业的引入也促使就业水平的提高，虽然期间消费需要引流至较远区域，但是区域内商业逐步成型，产业配套及下游服务业开始导入，办公需求渐趋增加，整个片区开发接近成熟;而之后的同区域商品住宅用地推出也显得更为水到渠成，*终完善了区域结构，从而稳固了区片整体市场价格。
三、“地王”解析
在保障房用地前行，工业用地导入产业，商服提高配套能级后，居住用地的热度也逐渐蓄势，直至2016年在整个交易市场大放异彩。
(一)居住用地市场概述(见图4)
从近年的居住用地市场来看，其成交地块呈现出一下特点：
①出让数量骤减，从居住用地交易情况来看，2013年交易量为99幅，规划建筑面积950万平方米，到2015年，数量上锐减52%，面积上也已腰斩。
②出让区域偏远，居住用地近 3年来已逐渐呈现向外郊环推进的趋势，由于主城区开发饱和，除少量预留地块外，多为旧城改造，城市建设更倾向外围发展，从原一城九镇规划开始即在外围区域建设多个城市副中心(见图5)。
③强竞争高溢价，从近三年的参与土拍人数来看，2016年上半年每幅宅地都会吸引18家房企参与竞拍，而该数字在前两年基本稳定在7家。而过多的房企追逐过少土地的结果便是高溢价率的诞生。进入 2016年后平均溢价率已达113%，其中散点明显向超过200%集中，更有甚者已超过300%(见表1图6)。
(二)“地王”缘起
本轮“地王潮”缘起2015年年底，而进入2016年后基本“地王”一词已进入全民科普阶段，但从上海来看，上半年数据足以让我们咋舌(见表2)：
年初业界普遍表示对于土拍结果面粉价格逐步趋近乃至高于面包现象不解，而现在却已是司空见惯。更有甚者直接以周边新房价格上涨 20%的简单粗暴模式预测土拍结果(凉城地块一度预测成交楼面地价过10万元/平方米)，整体的心态转变可见一斑。
而相对于目前拿地成本已普遍高于房价的事实，我们确实难以给出符合市场规律的解释，毕竟公司的成立目的便是盈利，每一次投资均应考虑能否覆盖成本的问题。所以我们的关注点总是地块本身的区位、周边的规划、周边的房价、卖不卖得出去等等……究其根本并未脱离市场，尤其是房地产市场的观念。
我们可以换个角度，从“人”的角度出发，探究地王背后的成因。
(三)“地王”操盘者
如果剖析瓜分上半年上海土地市场出让的21幅宅地的19个开发商(联合体)来看，基本可以分为三类：
1、根正苗红实力派系
保利、华侨城+华润、信达、中粮、奉贤城投、首创、市北+中垠+新城、绿地……均有国企或央企背景。地块位置*优的几幅基本悉数收入，静安的天目社区、周浦地块、顾村地块、南桥新城，年内溢价前三全都在这几位中诞生。
对于国企以及央企在本轮土拍市场上的异常活跃，坊间*主流的解释便是货币增发致使流动性过剩，而这些房企由于其优质的背景而备受资本市场青睐，致使融资成本低，在市场上对其他开发商形成挤压。而其背负的任务也赋予其促进社会经济稳定发展的使命。
但这其中存在着一个悖论：首先，由于国企央企强大的背景，其市场融资成本长期处于低位，如果考虑其发放的公司债，其资金优势确实所向披靡。但这本就是其长期形成的优势而并非突发状况，但“地王潮”则是近期热门;而如果考虑其社会使命，则转战三、四线城市去化库存或更能解燃眉之急。然而这些房企仍然执着于一、二线城市的土拍市场，甚至对于合作入股项目也参与甚少，故上述解释的说服力就差强人意了。
那么我们来看另一个维度的情况：
这条旧闻大家必然耳熟能详，特别是其中的“去库存”问题，但其中还有一条内容也很值得关注，那就是房地产业的兼并重组。
从2015年末起，国企及央企的地产兼并便拉开帷幕，这基本与地王潮同步。而随着兼并的推进，地王现象也呈愈演愈烈之势。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。如果多拿地等于扩大规模，等于提高竞争力，等于在兼并中增加话语权，等于在新一轮的房企洗牌中占领先手，那么地价逐步偏离周边房价而自成一派便得到了合理的解释。
2、后市看好唱多申城
在三、四线城市“去库存”任务严峻的背景下，出于降低风险的考量，房企普遍缩短战线，逐步将开发重点回归一线城市。而上海作为具有全球化战略意义的大都市，其虹吸效应不可谓不显著。2015年至今突入市场的江苏中南和格力就属这一类。江苏中南在奉贤南桥新城获取了一幅宅地，中南锦庭尚未开售，今年又加码青浦，以58%的“低”溢价率，拿下了朱家角项目，楼板价超过2.2万/平方米，未来销售压力也不小。而格力转战地产板块后也体现出对上海的无限热忱：继前滩拿地后，又以109%的溢价，楼板价近3.8万/平方米的水准将泗泾地块收入囊中，地产与电器的的联合是否也是其下智能家居这盘大棋的前期准备之一。
3、维持生计迫不得已
也是*有意思的一类，包括泰禾(福建)、融信(福建)、象屿(福建)、卓越(深圳)、路劲(香港)、运杰(江苏)、禹洲(福建)、建发 (福建)和融创(天津)等。他们并不是非常有钱，也并不具有极端深厚背景，为什么在如此白热的市场下，仍坚持肉身相搏呢?
我们来看看他们在上海的项目(见表3)：
数量日趋减少的可售项目，无法挪动的项目团队，上海这个全国房地产市场的标杆城市之一……在原本靠背景就占据劣势的其他开发商在备受挤压的生存空间中则更需拼命拿地以求自保。哈姆雷特般的生存拷问，无法割舍的战地堡垒等等因素，影响着拿地的客观判断。
四、后市预判
根据十三五规划，上海市严控建设用地面积的红线是一个死命令，2020年后“零增长”的解读也在逐步显现。或许上海将进入下一个阶段，城市更新土地的翻新再面世，而十三五规划的5000万平方米旧城改造，按照2015年的出让速度也足够满足5年使用。
另6月23日国土资源部下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》在确保全国15.46亿亩耕地数量不减、质量提高的前提下大幅下调京、津、沪三地耕地保有指标。其中上海的指标从原有的24.93万公顷耕地，下调为18.80万公顷，大约腾出了600平方公里的用地指标。
对于京、沪这类特大型城市而言，该项调整方案或形成北、上的重大资源利好。虽然释放耕地与增加建设用地并不完全对等，且即使转换为建设用地，则其进行整理、收储到*终面向市场的节奏也存在诸多不确定性。但该政策仍向市场发出了一个后市可期的讯号，未来土地供应仍有回调的空间。
虽从中长期来看，土地供应的稀缺性或有所缓解，但房企的拿地预期却未必能在短期内消散;当市场行为背后被赋予了更多的因素，那就无法用市场角度去阐释。但非市场逻辑的市场行为，*后还是要被市场验证，无论成王败寇。
